내집 마련할때 대출한도는 얼마나될까?

 

 

 

 

 

누구나 내 집 마련의 기회를 얻고 싶어 합니다.
그러나 내 집 마련의 문턱은 높기만합니다...

요즘 부동산경기가 좋지 않아서 주택시장가격이 내려갔다 하더라도
일반 직장인의 월급만으로는 아파트를 매수하기 어려운 실정이죠.
그래서 우리는 레버리지를 활용해야 합니다.

 

 

지렛대(Leverage)란?

사전적 용어로는 자산투자로부터의 수익 증가를 위해서 부채(차입자본)를 일으켜서
자산매입에 나서는 투자전략을 말합니다. 

쉽게 말해 금융기관의 자본을 빌려서 본인의 자본과 합쳐서 본인이 원하는 주택을 
구입할 자금을 만드는 역할을 하는 게 레버리지입니다.

부동산 대출을 알아볼 때 많은 은행에 나의 대출한도를 알아보게 됩니다.
보통 1금융권의 은행들은, DTI, DSR의 순서로 
대출하고자 하는 사람의 대출 능력을 평가하게 됩니다.
예전에는 LTV로 평가를 했었는데 현재는 DSR로 대출한도를 설정하게 됩니다.

 

그렇다면 LTV, DTI, DSR 이 무슨말인지 알아보겠습니다.

1. LTV

Loan to Value ratio(담보인정비율)

본인의 담보가치에 대한 대출 가능 비율을 말하며 보통 우리나라에서는 본인이
가지고 있는 주택가격에 대한 대출 가능 비율로 생각하시면 됩니다.

예를 들자면 아파트의 감정평가 가격이 3억원이고 주택담보인정비율이 
70%라면 은행이나 기타 금융기관에서 2억1천만원의 주택담보대출을 받을 수 있는 겁니다.

담보인정비율 = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선 변제 소액 임차보증금 ) / 담보가치X100
으로 산정하고 있습니다.

여기에서 담보가치는
1. 한국감정원의 층별 격차율 지수로 산정한 가격

2. KB부동산시세의 일반거래 가격 중 금융기관 지지율로 선택해서 적용합니다.

3. 국세청 기준시가

4. 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액

예전에는 LTV 규제는 은행권을 중심으로 내규에 반영해서 자율성으로 시행하다가

금융기관의 경영 안정성 유지와 주택가격 안정화 등을 위해 주택담보대출의

규모 관리의 필요성이 야기되면서 감독 규제 수단으로 등록되었습니다. 

 

 

2. DTI

Debt to income ratio(총부채상환비율)

본인이 주택담보대출을 받고 본인의 원리금 상환능력을 감안해서 

주택담보대출 한도를 설정하기 위해서 시행된 규제 비율입니다.

은행업 감독규정에서는 비율을
DTI=(주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 부채 연간 이자 상환액) / 연 소득 x100
으로 산정하고 있습니다.

DTI 규제는 LTV 규제강화의 다음 조치로서 2005년 8월에 시행되었고 이는 대출자의 소득수준과 관계없이
주택가격을 평가하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하고자 시행되었습니다.

예를 들어서 주택시장 과열을 억제하려면 저금리 시장에서 주택가격 상승세가 확대될 경우 
DTI 와 LTV 규제를 강화한다면 주택담보대출 한도가 축소되어서 과열을 억제할 수 있습니다.

 

3.DSR

Debt Service Ratio(총부채원리금상환비율)

대출자의 상환능력 대비 원리금 상환 부담을 나타내는 지표입니다. 
대출자가 가지고 있는 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간소득으로 나누어서 산출되는 방식입니다.

대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금 대출, 자동차 할부금융 등이 전부 포함됩니다.
비슷한 개념인 DTI 총부채상환비율과 비교해 볼 때 DTI는 원금 상환액 중 주택담보대출 원금 상환액만 
포함하는 반면 DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금 상환액을

포함한다는 점에서 차이점이 생깁니다.

우리나라 정부는 주택시장 안정화 및 가계부채 연착륙을 위해서 2017년 LTV, DTI 규제를 

강화했었고 2018년 후반기부터 대출자의 부채 상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는

DSR을 금융기관의 여신심사과정에 활용할 수 있는 방안을 발표하고 난 후

DSR 규제 적용 범위를 점차 확대하고 있습니다.

위와 같이 대출자의 신용이나 소득 능력에 따라서 대출의 한도가 달라지니 

LTV, DTI, DSR을 참고하셔서본인에게 적절한 대출한도는 몇 퍼센트로인지

금융기관에서 대출 확인할 때 나오는 용어를 잘 알고 활용하시길 바랍니다.

감사합니다.