유치권 행사중? 유치권이 무엇인지 쉽게 알아보기

길을 가다 보면 건물 신축공사를 하다가 정지된 건물에 큰 현수막으로 유치권 행사 중이라는

경고성 문구를 심심치 않게 보신 적이 있을 겁니다.

 

 

 

이러한 경우 유치권 행사를 하는 사람은 공사대금과 관련하여 건물공사와 관계된 공사업체 중에서

유치권신고를 법원에 접수하여 유치권행사를  하는 것인데 유치권에 대해 처음 접하시는 분들이라면

대체 유치권이 뭘까? 하며 궁금해하실 수 있습니다.

 

부동산에 어느정도 관심이 있으신 분이라면 한번쯤은 들어봤던 유치권에 대해 지금부터

유치권의 뜻과 유치권의 성립요건, 유치권의 특징, 유치권 해결방안을 정리해 보겠습니다.

 

 

 

유치권이란?

민법 제320조(유치권의 내용)

1. 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에

있는 경우에는 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다.

 

2. 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 않습니다.

 

유치권은 물권(어떠한 사람이 소유한 물건에 대한 권리)이므로 물건을 사용하고 수익하고 처분할 수

있는 절대적 효력인 대세적 효력이기 때문에 채무자(돈을 빌린사람)가 아닌 제3자가 유치물의 

소유자이더라도 제3자에게 대항이 가능하고 경매절차에서

경락을 받은 매수인에게도 대항할 수 있습니다.

 

경매법원에 접수된 유치권 신고서의 금액이 정당한 공사대금이라면 낙찰자는 유치권자의

공사대금을 변제해야지만 경매로 낙찰받은 부동산을 인도받을 수 있으므로 

유치권이 걸린 경매물건을 입찰하기 전 현장조사를 철저하게 리스크 없이 해야합니다.

 

유치권 신고된 유치권의 금액이나 유치권의 진의 여부와 관계없이 법원은 유치권 신고서를 

제출받으면 유치권신고를 받아주는 시스템이니 허위 유치권자인지 진정한 유치권자인지를

유치권 성립요건을 파악해 보면서 조사를 해야 합니다.

(유치권은 인도거절권뿐만 아니라 목적물을 점유할 수 있는 독립한 물권입니다.) 

 

 

유치권의 성립요건은?

1. 점유

- 유치권은 점유로 인해 발생하므로 점유가 중단될 경우는 유치권이 소멸합니다.

- 점유는 본인이 반드시 할 필요는 없고 제3자가 해당 목적물을 점유하고 유치권자가 제3자를 통해 

간접점유를 하는 것도 가능하지만 만약에 간접 점유자가 채무자라면 유치권은 인정되지 않습니다.

 

2. 피담보채권의 변제기 도래

-  피담보채권(돈을 받을 수 있는 권리)의 변제기가 도래해야 합니다.

 

3. 피담보채권과 유치목적물에 관하여 연관성

- 유치권에는 견련성이 있어서 본인 손에 채권이 발생한 목적물이 아닌 채무자의 다른 물건이 있다고

해도 다른 물건에 대해서는 유치권을 주장할 수 없습니다.

 

예를들면 카센터에 방문하여 모하비 차량 수리를 받았으나 아직 수리비를 지불하지 않은 상태에서

같은 사람이 이번에는 쏘렌토를 수리 요청하여 수리를 받고 쏘렌토 수리비는 지불한 경우 카센터

대표는 모하비 수리비가 미납되었음을 사유로 모하비 차량과 쏘렌토 차량 두대에 유치권을 주장

할 수는 없고 수리비를 지불하지 않은 모하비 차량에 대해서만 유치권을 행사할 수 있습니다. 

 

4. 유치권 배제 특약이 없어야 합니다.

- 유치권이 많은 문제가 생기다 보니 당사자 간에 유치권을 배제하는 특약을 할 수 있습니다.

이러한 특약이 있으면 유치권은 성립하지 않습니다.

 

위 내용을 더 쉽게 간단히 정리하면 

 

① 타인의 부동산을

②적법하게 점유해야 하고

③채권은 해당 부동산에 관하여 생긴 채권이어야 하고

④그 채권이 변제기에 도래 즉 변제기에 있어야 하며 

⑤유치권 성립을 배제하는 내용의 특약이 없어야 합니다.

 

 

유치권의 특징

● 부동산, 동산, 유가증권 등을 목적물로 할 수 있습니다.

● 물상대위성이 없습니다

(원래 채무자가 아닌 제3자가 채권을 대신 갚더라도 그 사람에게 유치권이 발생하지는 않습니다)

● 강한 부종성과 수반성을 가집니다.

(피담보채권이 발생하면 유치권이 발생하지만 피담보채권이 소멸하면 유치권도 같이 소멸합니다

따라서 피담보채권이 이전되면 해당 유치권자도 같이 움직입니다)

● 우선 변제권이 없습니다.

(유치권은 우선변제권을 부여한다는 조항이 없습니다. 하지만 변제받을 때까지 해당 목적물을 계속

유치할 수 있으므로 사실상 최우선변제권을 받는다고 보시면 됩니다)

● 당사자의 의사와 관계없이 발생하는 법정담보물권입니다.

(유치권은 당사자의 약정에 의하지 않고 요건만 충족되면 자동으로 생성되는 물권이지만 당사자 간의

약정으로 유치권 성립을 배제할 수는 있습니다)

 

 

유치권 해결방안

1. 내용증명

- 유치권자는 상대와 어느정도 법적 공방으로 예상하고 있으므로 유치권자 주장의

취약점을 철저히 파악해서 내용증명을 통해서 먼저 압박을 진행하여

상대방의 약점이 무엇인지 파악해야 합니다.

 

2. 내용증명을 통한 유치권 소멸 통보

- 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여, 담보제공을 하지 못한다

(민법 제324조 제2항) 라고 규정하고 있고 유치권자가 이러한 의무를 위반할 때는 

채무자가 유치권자에 대하여 유치권의 소멸청구를 할 수 있게 규정하고 있습니다.

 

그래서 유치권자가 해당 목적물을 제3자에게 임대하는 방식으로 사용, 수익하고

있는 상황을 발견하였다면 이러한 상황을 사유로 유치권을 소멸시킬 수 있습니다.

 

3. 유치권자에 관한 인도 명령신청

- 유치권의 성립요건 중에서 그 요건들이 하나라도 성립되지 않는 사항이 있는지

철저히 파악해야 합니다 유치권의 성립요건 중 단 하나의 요건만 성립하지 않아도

유치권은 성립하지 않습니다.

 

4. 유치권자와 합의서와 영수증 작성

- 유치권자가 점유하고 있는 해당 목적물이 유치권 성립요건을 모두 갖춘 진정한 유치권자

라면 유치권자로부터 합의서와 영수증을 받으면 유치권 합의비용이 필요경비에 산입되어

양도소득세를 절감할 수 있으므로 영수증을 꼭 받고 필요경비로 확실히 인정받으려면

계좌이체내역이나 인도명령기각결정문 등과 같은 유치권이 인정되는 법적 증빙서류를

함께 구비하는것이 필요경비 산입 받을 수 있는 꿀팁입니다.

 

5. 형사고소방법

- 터무니없는 합의 금액과 무리한 요구를 하는 유치권자와 협상이 되지 않을 경우

유치권자를 경매방해죄 등으로 형사고소를 할 수 있습니다.

형사고소를 할 경우에는 유치권자가 허위 유치권자라는 소명자료를 충분히 준비

하여야 하고 대화 녹음내용이 있다면 녹음내용도 첨부하여 제출하면 됩니다. 

 

지금까지 유치권에 대해 면밀히 분석하고 유치권 해결방법까지 알아보았습니다

이러한 상황에 처하지 않게 미리미리 준비하고 면밀히 분석하는 것이 가장 좋은

예방법인 것 같습니다.