재건축, 재개발 준공 30년이상된 주택 안전진단 없이 가능해진다?

 

정부는 올초 재건축, 재개발 규제완화 대책을 발표 하였습니다.

가장 큰 이슈가 될만한 점은 주택이 준공된지 30년이 넘으면 안전진단 과정을 거치지 않고

 바로 재건축 착수 진행 절차를 밟을 수 있고 조합설립 시기도 앞당겨

사업 기간도 최소 1년 ~2년정도 단축될 수 있다는 것이죠..

 

 

 

 재건축에 해당되는 아파트는 대부분 준공된지 오래된 30년 이상이고 안전진단 단계를 

필수로 거쳐야만 되었고 단지 오래된 건물에 재건축이 해당 되는게 아닌 건물 노후도가 심하여 안전하지 않고

붕괴 등의 위험요소가 있는정도의 상태가 되어야 재건축 최소 요건이었죠.

 

현재 건축법은  안전진단에서 D ~ E 등급을 받아야 조합설립이나

재건축 추진위원회를 설립할 수 있지만 앞으로 준공 30년이 넘으면 곧 바로 재건축 사업을

시작할 수 있다니 답답했던 부동산 시장의 길을 열어주는 것 같은 정책입니다.

 

또한 재개발에 대한 규제도 완화되는데 30년을 초과한 건축물이 전체의 3분의 2를 충족해야 재개발

사업을 진행할 수 있었지만 앞으로 오래된 노후건물이 60%를 넘으면 재개발 사업이 가능해집니다.

그동안 재개발 사업구역 인근의 신축빌라 혼재 등으로 사업 추진이 불가능했던 지역들의 재개발이

가능해지고 정비구역 요건에 해당되지 않는 유휴지, 복잡하게 얽힌 자투리 부지도 포함될 수 있도록

구역지정 동의 요건도 완화 되었습니다. 

 

예를 들어 서울을 기준으로 노후된 30년이상 아파트가 전체의 20% 가까이 됩니다.

이러한 대책 발표를 하고 난 후 30년 이상된 아파트 단지들의 매매가격이 갑자기 상승을 

하는 이유는 정부가 안전진단 여부를 결정하고 이제 완화정책을 내놓으니

호가가 오르는 현상으로 재건축, 재개발을 조율하는 것같습니다.

 

 

물론, 아시는분들도 많겠지만 재건축과 재개발의 차이를 모르시는 분들께 차이점을 설명해드리겠습니다.

 

재건축이란?

노후된 아파트나 위험요소가 있는 낡고 노후된 연립주택지구를 철거하고 철거한 대지 위에

신축을 아파트를 짓는 것으로서 도시 및 주거환경 정비법에 근거한 것 입니다.

기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립하여 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다.

 

● 재건축절차●

 

재건축의 절차는 정비기본계획 수립을 하고 정비구역 지정

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추진위원회 구성

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조합설립 인가

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건축 심의(안전진단 등)

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사업시행 인가

▼

시공사 선정

▼

관리처분

▼

이주 및 공사 진행

▼

일반분양

▼

준공 및 조합 청산

 

위와 같이 단계가 많고 복잡한 구조로 보통 최소 7년 ~10년 정도가 재건축에 소요되는데

이번 새로운 정책이 준공 30년이상된 노후주택은 안전진단 없이 재건축 가능하다고 발표하였으니

재건축 사업 속도가 최대 3년가까이 줄일 수 있게 될거 같습니다.

 

재개발이란?

정비기반시설(수도,전기,가스)이 열악하고 노후 불량건축물이 밀접한 지역에서

주거환경 개선 등을 목적으로 시행하는 사업이고 재개발은 도시재개발법에 근거한 것으로 

노후 불량주택 및 공공시설 정비가 목적입니다.

 

낡고 노후된 주택이 밀집되어 주거생활이 안정되지 못하고 상하수도, 도로, 도시가스 설비가 불량한

지역을 재개발구역으로 지정해서 도로, 상하수도, 공원 등 공공시설을 정비하고 노후된 주택은 

새롭게 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업을 말합니다.

 

 

 

● 재개발 절차●

 

정비구역 지정

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조합설립추진위원회 승인

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조합설립 인가

▼

사업시행계획 인가

▼

시공사 선정

▼

관리처분계획 인가

▼

이주 및 철거, 착공

▼

준공인가 및 청산

 

재개발, 재건축 차이 요약

재건축은 아파트밀집 지역을 탈바꿈하는 도로나 공원, 상수도 등의 기반시설이

잘 되어있는 곳에서 진행하는 사업이고 

재개발은 노후 불량한 주택이 밀집된 지역을 탈바꿈하는 도로나 공원, 상수도 등의

정비 기반시설이 열약한 지역에서 진행하는 사업입니다.

 

또한 재건축은 조합설립 이후 조합가입이 임의 가입조건

(조합에 반대하는사람은 조합원 자격을 얻지 못하고 해당 부동산을 조합에 매각하는것)이지만

재개발은 조합에 전부 가입을 해야 합니다.

(조합설립 인원이 75%가 채워지면 25%인 나머지는 강제 조합원이 되는것)

 

재건축과 재개발에 따라서 보유하고 있는 건물이나 주택의 시가 보상 여부가 달라지고

상가 같은 경우 영업손실보상 여부의 차이가 있습니다.

비교해보자면 재건축은 시가보상(개발이익이 반영된 보상)을 해줍니다.

그에 반해 재개발은 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상을 받지만 상가는

영업손실 보상을 받을 수 있고 이전비도 받을 수 있습니다.

 

재건축이나 재개발 사업에 동의 하지 않는 사람은 조합원 자격을 상실하고 현금청산 대상이 되는데 이경우

재건축은 매도청구소송을 해야하고 재개발의 경우는 수용절차를 거쳐야되는 차이점이 있습니다.