전세사기 피하는 방법 빠르게 알아보기

 

해를 거듭할수록 전세사기의 피해가 심각해지고 있습니다.

그에 따른 정부의 다양한 전세사기 예방 대책들이 쏟아져 나오고 있지만 

현재까지도 전세사기 피해자가 속출하는 안타까운 뉴스내용을 심심치 않게 접하게 됩니다.

 

 

출처 < 네이버뉴스>

 

전세사기는 그 수법이 다양하여 부동산 계약을 자주 접하지 않거나 처음 접하는 사람들은

당할 수 밖에 없는 구조로 세팅을 해 놓기에 어떠한 전세사기 유형들이 있는지 파악해 보고

예방할 수 있는 방법들을 사전에 인지 해 두어야 최대한 전세사기 피해를 줄일 수 있는 방법입니다.

 

  전세계약을 하기 전 기본이자 필수로 체크해야되는 체크리스트들이 존재합니다. 

이러한 전세사기 예방법과 전세계약 전 확인 해야될 필수 리스트들에 대해 알아보겠습니다.

 

전세사기의 유형 알아보기

◆ 전세사기의 유형

 

① 임대인(집주인)이 공인중개사에게 월세계약을 요청 하였으나 공인중개사는 임차인(세입자)과 전세계약을 체결하고

전세보증금을 받고 임대인에게는 월세라고 속이고 월세정도의 보증금만 전달하는경우.

 

② 다가구주택(원룸)의 임대인이 임차인(세입자)과 새로운 계약을 할때 다른 임차인들의

임차보증금 합계를 속이고 전세계약을 하는 경우

 

③공동근저당이 설정되어있으나 임대인이 공동담보내용을 숨기고 전세계약을 체결하였다가

전세계약을 한 집이 경매로 넘어가서 보증금을 회수하지 못하는 경우

 

④부동산 이중계약은 임대인 또는 질 나쁜 공인중개사가 하나의 집을 대상으로

두명 이상의 임차인과 계약을 하는 것을 의미 하는것으로서

쉽게 말하자면 아파트 집 한채를 2명 이상의 임차인이 전세계약을 체결하는 경우 

 

⑤신탁을 이용한 부동산 전세사기는 건물 소유자가 신탁사에 소유권을 넘기고 큰 금액을 대출을 받은 다음

공인중개사와 모의해서 세입자의 배당순위가 신탁회사보다 선순위라고 속인 뒤 전세계약을 체결하는 경우로서

신탁회사의 동의없이 하는 가짜 전세계약 체결을 하는 사례 

 

⑥ 집 주인(임대인)의 잠적(연락 두절)

⑦깡통 전세는 전세보증금이 주택의 현재 실제 매매실거래 기준의 가치를 초과한 상태로서 집이 경매로 

넘어가게 될 때에는 전세보증금을 손해보게되는 상황으로 보통 주택 담보 대출 금액과 전세보증금을 

합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통 전세로 봅니다.

 

전세사기의 형태가 위의 사례보다 훨씬 더 다양하며 많은 피해사례가 나오고 있으니

전세계약 전과 전세계약 후에 꼭 알고 넘어가야될 필수 체크사항들을 확인해 보겠습니다.

 

 

전세계약 전 필수 체크리스트

● 전세를 얻고 싶은 주택의 주변 매매가와 전세가격을 확인합니다.

- 근처 부동산 사무실을 방문해서 매매시세와 전세시세를 파악해보거나 인터넷으로 실거래가 시세를 

확인합니다.(국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국부동산원 부동산 테크, 네이버부동산,

호갱노노, kb실거래가조회, 디스코 등)

 

● 계약을 할때에는 주택임대차 표준 계약서를 사용합니다.

- 공인중개사에게 계약서가 표준 계약서가 맞는 지 확인요청합니다.

- 우선변제권이나 대항력 등 계약 전 필수로 확인사항을 안내받고 임차인(세입자)의

보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다

 

 

 

● 근저당권, 전세권 등 등기부등본 확인으로 선순위 채권 확인하여 임대인의 채무금액(근저당) 여부를 확인합니다.

-  전세 보증금을 돌려받지 못하고 해당 주택이 경매로 넘어가는 경우는 선순위 근저당이나 선순위 채권 등으로

물권 순위에 따라 순차적으로 변제(배당)되므로 자신의 보증금보다 순위가 앞서는 채권이 존재하는지 그 채권은 금액이 

얼마인지를 확인해서 자신의 소중한 보증금을 돌려 받을 수 있는 보증금 금액을 정할 수 있습니다.

 

(예를 들어 전세가 3억인 아파트에 입주하려고 공인중개사를 통해서 등기부등본 열람을 요청하여 내용을 

확인하여 보니 임대인이 아파트를 매수하고 곧바로 은행에 2억5000만원의 근저당이 설정이

되어있는 것을 확인 하였는데 근저당이 많이 잡혀 있는 것을 확인하고 전세로 들어가기엔 자신의 전세금이 선순위

근저당 때문에 경매로 넘어갈 경우 전세 보증금을 전부 회수하지 못할 경우가 생길 수 있음을 알게 된 경우)

 

- 등기부 등본 확인이나 발급은 계약전 필수로 확인 해야 하므로 공인중개사 사무실에 의뢰하여 열람을 요청하여

등기부등본 내용설명을 요청하거나 직접 등기소에 찾아가셔서 무인민원 발급기에서 발급하거나 온라인(인터넷 등기소)

으로 열람 및 발급이 가능하니 꼭 확인 하여야 합니다. 

 

● 임대인(집주인)의 세금 체납여부를 확인하세요.

 

- 임대인의 미납 세금은 경매로 넘어가게 될 경우 임차인의 보증금보다 우선 변제 되므로 전세 피해 발생 시

임차인이 변제받을 수 있는 금액을 어느정도 계산을 해볼 수 있습니다.

 

- 임대인의 납세증명서(임대인의 동의필요)를 발급 받으면 임대인의

체납여부를 확인하실 수 있습니다.

 

- 국세는 세무서에 지방세는 관할 주민센터에서 발급 가능하고 임대인이 직접 발급을 원하는 경우는 

홈택스, 위택스 등에서 인터넷 온라인으로 발급할 수 있습니다. 

 

● 선순위 보증금 확인하기

- 다가구주택(원룸)은 여러명의 임차인이 거주하므로 경매로 넘어가게 되는 경우에

다른 임차인들 보다 자신의 보증금이 배당을 받을 수 있는 순위가  몇번째인지,

배당이 가능한 순위 인지를 파악해 볼 수 있습니다.

 

-임대인이나 임차인이 등기소나 관할 주민센터를 방문해서 확정일자 부여 현황을 

발급 받거나 임대인에게 임대차 내역을 요청합니다.

단, 임대차계약을 하지 않은 경우는 임대인 동의가 필요합니다.

 

전세 계약 후 필수 체크리스트

 

●  임대차 계약신고하기

- 임대차계약 신고는 법적 의무 입니다. 

보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과는 신고하여야 하고 임대차 계약신고를 하면

확정일자와 우선변제권을 부여 받을 수 있습니다. 

인터넷으로 온라인 신고하거나 관할 주민센터를 방문하여 신고하셔야 하는데 신고 시

임대차 계약서를 첨부하셔야 합니다.

 

●  전입신고하기 

- 전입신고는 법적 의무 입니다.

- 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고하여야 하고 위반 시 과태료가 최대 5만원입니다.

- 전입신고를 하지 않으면 임차인의 소중한 보증금이 보호 되지 않습니다.

- 관할 주민센터를 방문하거나 정부24에서 온라인 신고가 가능합니다.

 

● 전세보증금 반환보증 가입하기(HUG)

- 전세가격 하락 시 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하게 될 경우

보증보험에 가입이 되어 있다면 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다.

- 수도권 최대 7억원, 비수도권 최대 5억원까지 보증 가능합니다 (주택도시보증공사 기준으로 시,군,구마다

상이하니 전화문의 하셔서 정확한 보증보험금 가입가능 한도 여부를 파악하시기 바랍니다)

 

감사합니다.